今年景德镇市商品房价是否还会涨?

近几年来,有几十个小区和楼盘相继在我市“开花”,成为瓷都一道亮丽的风景线。

随着商品房进入百姓家庭,住房消费已纳入普通百姓的家庭收支计划,从而使得商品房价成了预备购房家庭最关注的问题。

现在听到不少城市居民议论的一句话“市里的房价是越来越高了”。2006年我市的房价是涨还是跌? 它的变化趋势如何? 我们今天约请了市住房公积金管理中心副主任祝镇辉房地产经济师来预测一下我市的住房价格走势。

首先我需要说明一下,要预测房价是一件很难的事情。如果什么商品的价格和市场经济行为都能准确预测,那么计划经济就没有取消的必要了。但房价毕竟是大家关心的一个话题,也引起了方方面面的关注,不仅政府关注,开发商关注,更是引起了老百姓关注。房价的变化波动牵挂着卖房人和买房人的每根神经。

2006年房价会不会有一个回落?

首先讲第一个问题, 我市商品房价在2006年会不会有一个回落的阶段。从近两年国家对房地产业提出宏观调控来,各级地方政府一再提出要稳定房价, 特别是上海等一些大城市,包括沿海地区不断传来房价回落下降的消息, 有不少人也提出景德镇的房价是不是也要下跌。有不少持币待购的买房人,也在等待观望, 希望房价早点降下来,进而认定现在房价已经到顶了,之后肯定是要降下来。

有一些楼盘最近买房的人比较少,销售有点偏冷。也有一些楼盘大体上还可以,照销不误。时代奥园、景厦苑、远东怡景花园等几座楼盘在去年盛夏,各个楼层都有不同幅度的调整,单价普遍调高了30—60元不等。还有华阳新时代广场,一开盘就把价位定在1800-1900左右,他们认为地段就是优势,预测市场行情肯定不会错。按房地产营销人士的话说是选择了高开高走的销售策略。现在市区商品房平均销售价格一般在1300 元/平方米左右, 稍稍好一点的多层楼盘销售价已在1400-1600元/平方米之间, 小高层已经突破了2000元/平方米的极限。

这里有两个问题。

一个是房价比的问题。去年我市职工月工资是907元,年工资为10890元, 双职工家庭年收入应该是21780元;再看商品房的均价为1300 元,收入房价大约为 1:6 左右。大体上还在一个合理的范围之内,略微偏高一点点。

第二个是我市这几年来房价是平稳上涨,年均上涨百把元之间,每年涨幅也在10 % 左右,可以说还是基本平稳的。1998年我市商品房价才660元/M²，2002年升至960元/M²，2005年涨到1300元/M²,每年间上涨速度大约在10%左右。这里主要是没有炒作的成份在里面,很少有人为投资而买房,绝大部份人是为自己住,为消费而买房。不象南昌市,2004年商品房价,一年之内上涨24 %多。 而我们这里的房地产市场就没有什么泡沫在里面。既然没有泡沫成份在里面,自然价格就不会有大起大落。既然价格没有大起大落的可能,当然就没有人掺和进去炒房,炒也炒不起来。

建筑成本推动房价稳步上升

商品房的销售价格一般来讲是由建造商品房的成本决定的,当然还包括开发商的利润那部分。而商品房的成本构成有五大组成部分:土地、建筑材料、人工费用和有关规费,还有一个是小区的配套设施。

第一个是土地价格。土地是一种不可再生、属于稀缺的资源。当然,我们可以拉大城市框架,增加城区面积,但征用土地也需要钱 ,再加上还需要投入资金平整土地,这也是钱。如果说我们在老城区搞开发, 拆迁成本更高,拆迁老房子更花钱。象名仕嘉苑属于拆迁原艺术瓷厂,土地拍卖价每亩为191.5万元;东郊原工商银行新办旁边那块地, 土地拍卖价每为196万元。均创下了景德镇土地拍卖的天价。国家已三令五申以加强土地的管理, 严格控制土地资源,早已使供地方式从原先的协议出让转为挂牌、招标、拍卖方式,这样无疑增加了开发商的难度和取得土地的成本,使土地的供应量减少, 杜绝了小规模的开发行为。土地价格肯定要转移到商品房销售价格上,当然最后都是得落实到买房人头上。

第二个是建筑材料的价格。现在到处在搞活经济,政府在搞基础设施建设,房地产商忙于搞开发,建筑材料需求量急剧增大,建材价格随行就市一再上涨。钢筋、水泥需求量猛增,价格猛涨,又带动上游产品铁矿砂、电解铝、煤等原材料猛涨,还有能源价格上扬。紧俏的建材价格绝不会降下来,即使短期内回落也属于阶段性波动。退一步说,即使出现有回落也是缓慢的。再加上现在提倡搞节能、环保型建筑材料,也在一定程度上提高了建筑成本。

第三个是人工和经营费用。房地产行业管理人员的工资偏高众所周知, 围绕开发过程展开的各种经营活动而付出的人工费用也是年年看涨,而且民工工资不仅是要涨一点还拖欠不得。劳动工资年年都有一个幅度的上涨,这也符合经济规律。还有是银行贷款政策调整, 也提高了开发商的融资成本; 另外,在炒作等营销策略不再起作用的情况下, 开发商要将自己的产品隆重推出, 这将意味着, 广告大战将不可避免, 营销成本费用将会越来越大。

第四是有关规费。其中各种税费,究竟占多少比例,外行是永远也搞不清楚,这已经引起了有关经济专家和媒体的注意。有人提出降低有关规费,以降低房价促销, 但最后只听楼梯响不见人下来。既是降不下来,希望维持在一个比较稳定的水平上。

最后是楼盘品质。楼盘综合品质不断提升,小区设施越来越多, 各色景观一应齐全。 例如楼间距的加大、绿化率的提高、容积率的降低、配套的设施越来越齐全、环境越做越美, “高品质”必然带来“高价房” 。你搞小桥流水,我搞喷泉地灯; 你搞欧典风格,我搞加州印象。有个楼盘干脆炒作概念,喊叫要“与平凡保持距离”。楼盘提升品质不断,永远没有止境,但都是钞票堆出来的,最后羊毛出在羊身上,埋单的毕竟还是购房户。住房的建筑质量和人们对住房品质提高的要求也使得建筑成本节节攀升。

决定价格涨落的终究还是市场供求关系

按照经济学的原理, 商品价值是商品价格的基础, 商品价格因市场供求关系变化而围绕商品价值上下波动。所以土地等因素并不能成为影响房价波动的主因,真正影响房价的主因还是市场供求关系的变化。

在需求方面,有三股力量在强劲在拉动住房市场需求, 一是即“居者有其屋” 向“居者优其屋” 住房消费升级而产生的主动性需求; 二是旧城改造, 因拆迁而产生的被动型需求; 三是城市化进程中大量外来人口和农民进城产生的自动型需求。城区每年将新增人口,按需求量来计算,那么每年要产生相当数量的住房增量。另外,随着人们收入的提高,消费结构的提升,投资型、二次置业的购房者也越来越多,需求量大增,造成一定时期的供需矛盾,促使房价不断上涨。

一方面开发成本在增加,由于城市土地的相对稀缺性, 导致地价不断上涨, 同时建材、人工费用也在增加,同时,外地房地产企业进入也加剧了景德镇房地产业的竞争, 也引入了先进的开发理念,开发的楼盘向规模化、高档精品化方向发展。品质提高了, 而高品质楼房的价格必然会成为市场的标杆。房地产开发商的定价并不是单纯的依据成本加利润的模式来进行的,更多的是以市场比较法为主,以投入广告的方式对同品质楼盘以及住宅小区奋力进行全方位“概念”炒作,从而将房产的价格上涨成为必然。经济适用房自1998年起, 因其低廉的价格、较好的配套设施成为中低收入工薪阶层家庭购房的首选。但是由于经济适用住房存量有限,再加上地段的局限性, 无法满足多数市民的需要。由于市场价格的因素却促进了处于初级阶段的景德镇二手房市场得到了长足的发展。因为随着交易手续的简化, 银行按揭贷款条件的放宽, 税费的减免, 加上房产交易、置业担保等一些中介公司的市场化运作, 在一定程度上激活了二手房市场,使得供需都会有一个大幅度的增长。二手房市场的逐步走强将进一步有力地推动一级市场的繁荣与发展,也将进一步推动房价的上涨。

同样,主导楼市房价的还有一个重要因素是消费者的心理预期。消费预期心理和观念的改变将影响到开发商们对楼盘开发的价格定位。当前人们普遍预期是房价上涨,对楼市的未来看好,从众心理和跟风心理使得人们觉得迟买不如早买,而买涨不买跌的心理更会剌激预期需求;同时消费和置业观念的改变,更多的购房置业者会选择银行按揭贷款,人们已经敢于“用明天的钱圆今天的梦” 。

工业化水平将最终决定一个地区的繁荣与发展。随着景德镇工业化进程的加快,高新开发区等招商引资的大力推进,工业产业将进一步聚集,同时外来资金、外来人口都将大增。今后将会有越来越多的外来人口到景德镇来置业生活。景婺黄、景婺常等高速公路的全线开通, 使景德镇的交通状况得到了明显改善, 从而进一步缩短了景德镇与周边地区的距离, 加快了人流、物流、资金流、信息流的畅通, 增强了景德镇的辐射能力, 为城市的发展引入了更广阔的空间。为此, “高标准,高起点,高品位,高质量” 建设新城区, 为景德镇未来的建设描绘了美好的发展蓝图, 并且将景德镇定位为“江南旅游都市和经济重镇” 。这一科学的定位为景德镇城市建设的发展明确了方向。

一个未来购房人认为:根据近两年的住宅市场供给情况和需求特点进行分析, 随着房地产市场的“降温”, 2006年商品房的平均价格将趋于下降。理由是:毕竟对相对不够发达的景德镇来说,中低档项目房才是市民的真正所需, 而且他们强调的就是房价要低,不仅单价要低,总价也要低。如果房价过高,势必造成房子积压,导致开发商经济压力过大, 从而促使开发商降价销售。该因素极有可能导致今年内景德镇商品房的整体平均价格下降。 然而,一房地产开发商却认为: 今年的整体房价还会上涨。理由是: 首先,在经济适用住房的强力打压和一系列政策调控下,经过两年时间,景德镇现行房价已基本挤干“水分”, 趋于合理。第二,景德镇从前年开始才真正进入个人住房消费市场,这几年应是个人购房的高潮年,需求量的增大会带动房价上涨稳中略升。

综上所述, 尽管我市住宅市场具有一个相当大的市场发展潜力, 由于开发成本在增加,从目前市场供求关系的变化看, 市场的供应量大, 买方市场也日益成熟。城市居民购买住房的资金相对老百姓来讲是一笔巨款, 需要一个长时间的积累, 如何将潜在的市场变为现实的市场购买能力, 还需要一个相当长的过程。

在2006年,我市商品房价只能是稳中略升, 有一个缓慢上升的趋势。