南昌市西湖区南站街道因辖区内南昌火车站而得名。作为南昌的城市窗口之一，见证了城市日新月异的发展与繁荣。然而，位于站前路以南的南铁生活区，曾是市民眼中破旧、落后、逼仄、杂乱的开放式小区。划归地方管理后，2019年，西湖区累计投入1.5亿元，对以铁路二村为中心的南铁生活区进行硬件环境改造，让这个居住着近2万人的家园换上了新装。
“三分建、七分管”，为了做好老旧小区改造的后半篇文章，南站街道以铁路二村为试点，创新推出准物业管理模式，破解社区治理难题，打通了服务居民的“最后一百米”。
小区改造后呼唤物业管理
铁路二村小区总户数1269户，小区居民大多是中国铁路南昌局集团有限公司退休职工。2019年12月底，小区改造结束后，铁路二村仅有一名保洁员，车辆随意停放，绿化带接连受损……“看着整洁的小区因缺乏管理又慢慢变回脏乱差的样子，心里不好受。”铁路二村业委会负责人刘健说，许多居民认识到物业管理的重要性，主动找到社区居委会和小区业委会，表达需要对小区加强管理的意见。
街道请来专业物管公司对小区服务收费进行测算，结果显示，收费标准要达到每平方米1元，物业公司才能保本，而这个收费标准绝大多数居民都表示不能接受。聘用市场化物业公司来管理，价格偏高居民接受不了，采取居民自治的办法又缺乏可持续性，南站街道为此犯难了。
准物业管理模式获认可
经过充分调研和集体研究，最终确定由街道牵头，成立社区公共服务中心，为非营利性社会组织，主要承接保安、保洁、保序等基本公共服务，实行准物业管理模式。
服务中心成立后，与业主委员会一起，广泛征求居民意见，并结合小区实际情况，最终制定出远低于市场价格的物业收费标准(保洁费每户20元/月、小区业主车辆管理费每辆80元/月)，保障其平价物业的公益属性。
然而，2020年5月正式实施收费管理时，仍然遇到不少阻力。“服务中心每天接待大量居民来访投诉，有的说准物业收费过高，有的居民提出的诉求超出服务范围，有的甚至言语攻击工作人员，还有居民要求服务中心撤出小区。”社区公共服务中心主任黄俊对记者说。针对居民的不理解，服务中心将工作重点放在提升服务品质上，为小区居民营造良好的生活环境，进而赢得居民的认可和支持。
服务中心从细化保安、保洁、保序“三保”工作入手，建立健全门岗保安工作细则，严格落实岗亭保安人员24小时值守，强化技能培训和服务意识；小区保洁人员实行每天8小时动态保洁，每月3次楼道清扫，每日早晚各一次垃圾清运，每日进行垃圾桶清洗；保序人员每天8小时路面动态巡逻，规范车辆停放。同时，服务中心还推出停车亲情探亲卡服务项目，每户每月可领取四张免费停车卡，得到居民一致好评。
通过服务中心团队的不懈努力，铁路二村小区物业管理工作得到大部分业主的认可，目前物业收费率达到92%(其中60%以上的居民都是按年缴费)。“现在我们可以靠收取的管理费维持工作人员和其他服务项目的基本开支，小区环境卫生和车辆停放秩序也维持在比较好的水平。”黄俊笑着说。
引进市场化物管企业是最终出路
随着准物业模式的逐步推进，铁路二村已成为居民眼中“干净、整洁、平安、和谐”的美好家园。为了惠及更多居民，如今，这种模式已在南铁生活区的4个社区推广。南站街道社区公共服务中心与铁路三村小区、铁路七村小区、解放西路4号小区业委会都签订了服务委托合同。
“目前来看，公共服务中心的准物业管理模式既让社区减负，使社区干部从烦琐的城市管理工作中解脱出来，又能解决居民自治难、持续运转难的问题，从前期试点到逐步推开，连线成片，有效降低了物业管理成本。”西湖区政府相关负责人表示，为进一步提升老旧小区综合治理水平，目前西湖区已经在西湖街道推广社区公共服务中心这种管理模式，先让小区业主接受低收费标准的准物业服务，逐渐培育物业消费意识，然后再根据小区的实际情况和居民意愿引进市场化物管企业。“从物业行业市场主体层面来说，物业公司要想啃下老旧小区这块‘蛋糕’，必须坚持连线成片，组团管理，着力实现物业管理规模化，降低运营成本。同时拓宽营收渠道，在充电桩设置、小区便民服务、社区邻里中心服务等方面开发增值服务，培育新的盈利增长点，并积极依靠优质服务争取政府奖补资金，最终退出政府对老旧小区改造后续管理的兜底和补贴，进而全面实施市场化物业管理，这是更加长效常态的选择。”
本报记者 蔡颖辉
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