小区内乱停乱放的车辆和未及时处置的垃圾
涉事物业公司服务中心
物业收支不公示、小区环境脏乱差、公共设施维护不力……2020年11月，南昌市红原星城小区业主委员会成立，遂决定解聘物业公司(南昌龙建物业有限公司)，要求其停止收取物业费、停车费等费用，并限期撤出小区，但未能如愿。
物业公司相关负责人称，公司撤出需要房管、街道办、社区、物业公司、派出所、业委会六方会谈。
律师认为，物业公司应在合同终止时向业主委员会交还物业管理用房、物业服务期间业主出资配置的固定设施设备等资料和财物，如物业公司违反相关条例规定，以业主欠物业服务费或者其他相关费用等理由拒不交接，房产主管部门可责令限期改正，对逾期不改正的，可处最高十万元的罚款。
文/图 新法制报首席记者付强 实习生陈丹丹
业委会：业主欲自治物业拒绝撤离
“在南昌，恐怕没有比这环境更差的楼盘了……”日前，在红原星城业主委员会主任马力的带领下，新法制报记者在该小区转了一圈，面对坑洼的路面、破烂的外墙、年久失修的公共设施、乱停乱放的车辆、绿化带周边堆着很多垃圾，马力感慨不已。
据马力介绍，红原星城小区毗邻赣江，总共有1145户家庭，总建筑面积近14万平方米，靠近南昌新商业中心(江中紫金城)，周边有豫章小学等学校，小区于2009年10月1日开盘，2010年6月30日交付使用，由南昌龙盛物业有限公司(后更名为南昌龙建物业有限公司)负责管理。
该小区属学区房、江景房，但业主对物业公司管理下的居住环境大为不满。“物业只收钱不办事，小区的居住环境都不如安置房，更别谈品位了。”业主朱剑斌称，多年来，物业公司对房屋维修基金和收取的物业费、停车费用于何处从来没有公示过，居住环境、基础设施越来越差。
业主张女士称，周边楼盘卖到了近2万元/平方米，而红原星城小区售价只有1万余元/平方米，这与物业管理缺位不无关系。
鉴于此，红原星城小区业主萌生了自治的想法。
2020年11月8日，在南昌市东湖区房管局、东湖区董家窑街办及其下辖的朱家湖社区指导和组织下，红原星城小区召开了业主代表大会，选举产生了首届业主委员会，并表决通过了《关于红原星城小区自治》等文件，决议“解聘龙建物业公司，授权业委会通过小区自治的方式对红原星城小区开展物业服务管理”。“然而，龙建物业公司却拒绝撤离小区。”马力告诉记者。
物业公司：撤出需街道办、社区等六方会谈
据了解，2020年6月8日，朱家湖社区(代表小区)与龙建物业公司签订了《物业服务合同》。记者注意到，这份合同没有注明物业服务期限。
据朱家湖社区居民委员会副主任谢晓圆介绍，2020年6月，因红原星城业委会尚未成立，朱家湖社区代红原星城小区的业主与龙建物业公司签订了《物业服务合同》。2020年12月3日，该社区出具了《关于朱家湖社区与红原星城物业签订服务合同情况说明》，其中明确红原星城小区业主委员会于2020年11月23日正式成立，2020年6月8日朱家湖社区与红原星城龙建物业公司代签服务合同，有效期于2020年12月3日截止，后续与物业公司衔接工作由业委会负责。
基于此，该小区业委会多次函告龙建物业公司，明确“决定结束物业管理服务”、“解聘南昌龙建物业有限公司”、“要求停止收取物业费、停车费等费用”，并要求龙建物业公司限期撤出小区。
该物业公司经理杜小龙在接受记者采访时表示，公司与朱家湖社区签订的《物业服务合同》规定的期限和业委会成立的程序是否合法有待商榷，既然业主的物业费交到了2020年12月31日，那么物业公司就要服务到这个时间。
杜小龙表示，公司并非不同意撤出，但撤出需要房管、街道办、社区、物业公司、派出所、业委会六方会谈，清算公司之前的债权、债务，评估公司的相关投资。
被问及管理小区期间是否存在不足，杜小龙称，造成小区今天的局面，主要原因在于开发商建设的基础设施不到位，导致后期维护大费周章。至于十年间是否公示过物业收支明细，杜小龙三缄其口。
房管部门：物业须服从业主大会决议撤走
在物业公司门口，记者注意到，2020年12月21日，龙建物业公司张贴了一份《声明》，其中载明：根据即将于2021年实施的民法典关于物权、物业之相关规定，本公司在此声明承诺如下：一、物业费维持在原价不变；二、自2021年始，每季度公司将收支明细向全体业主进行公布、公示；三、小区多种经营收入(广告费、停车费)中40%用于小区环境基础设施完善、改造等……希望在广大业主的监督下，在本公司与广大业主共同努力下，将小区建设管理得更加美好。
尽管物业公司作出了上述承诺，但杜小龙坦言，截至2020年12月30日，小区1145户业主中仅有不到10户交纳了2021年物业费。
南昌市东湖区房管局物业办主任熊良珍对记者表示，刚成立的新一届业主委员会办理的手续是合法合规的，如果要求物业公司撤走是业主大会的最终决议，那么物业公司就必须撤走，不需要多方协议，“只需要物业公司和业主委员会两方进行协商交接。”区房管局物业办、董家窑街办、朱家湖社区也需介入监督。
对于业主们提出的物业公司赖着不走如何处理的问题，熊良珍表示，物业办前期已了解到相关情况，并与物业公司相关负责人取得了联系，接下来将开展相关工作，让物业公司准备好交接材料。
律师：物业公司应积极与业委会交接
江西豫章律师事务所万勇律师表示，根据《物业管理条例》规定，小区选聘和解聘物业服务企业，仅需双过半业主同意，即应当经专有部分占建筑物总面积的过半数的业主且占总人数过半的业主同意，本案中，红原星城小区业主委员会合法成立，具有主体地位，有权解聘原物业服务公司。原物业服务合同由朱家湖社区居委会代为签字，根据《物业管理条例》的规定，其并不是法律规定的签订物业服务合同主体，该服务合同不具备法律效力，对红原星城小区业主没有约束力。此外，《物业服务合同》已于2020年12月3日届满而自然终止，且红原星城业主委员会及朱家湖社区均要求龙建物业公司停止服务，龙建物业公司已失去继续对红原星城小区进行管理的权限，其应当积极与业主委员会交接。
综上，物业公司应在合同终止时向业主委员会交还物业管理用房、物业服务期间业主出资配置的固定设施设备等资料和财物，如物业公司违反相关规定，以业主欠物业服务费或者其他相关费用等理由拒不交接，房产主管部门可责令限期改正，对逾期不改正的，可处最高十万元的罚款。
临近采访结束时，熊良珍说，东湖区房管局、董家窑街办将牵头并联合朱家湖社区，就物业资产清算、物业费等进行协商，让业主委员会和物业公司商谈如何交接。
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